DA LOCAÇÃO POR TEMPORADA CARACTERIZADA COMO HOSPEDAGEM ATÍPICA

Em um primeiro momento, o judiciário adotou um posicionamento favorável às locações por temporada através de aplicativos e sites, como o Airbnb, com base em duas premissas: ausência de expressa disposição legal vedando as locações por “plataformas virtuais”, bem como expressa disposição constante na Lei 8.245/91, na qual a locação por temporada – locações inferiores a 90 dias – são permitidas.

 

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.174.291 - SE (2017/0240403-5) DECISÃO Tratase de agravo interposto por Condomínio Residencial Clube Atalaia contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional, desafiando acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Sergipe assim ementado (e-STJ, fl. 828): AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO DE APARTAMENTO POR TEMPORADA. REGIMENTO INTERNO QUE PROÍBE O ALUGUEL POR TEMPORADA POR PRAZO INFERIOR A 30 DIAS. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ARTIGO 48 DA LEI DE INQUILINATO. DIREITO À PROPRIEDADE ASSEGURADO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO FUSTIGADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO UNÂNIME. (...). Com efeito, acerca da violação do art. 10 da Lei n. 4.591/1964, o Tribunal estadual deixou assente que (e-STJ, fls. 829-830): In casu, verifico que a utilização dos apartamentos para locação por temporada é uma prática corriqueira e legal, inclusive com previsão no artigo 48 da Lei 8.145/91. Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Assim, da leitura do dispositivo acima transcrito, extrai-se que a contratação por temporada não pode ser superior a 90 dias, destinando-se a residência do locatário. Ora, muito bem ponderou o magistrado a quo: (...) o Código Civil assegura aos proprietários o direito de gozar de seus bens. Igualmente, a lei de locações determina que os aluguéis temporários possuem prazo máximo de noventa dias (art. 48). Diante dessas circunstâncias, convém perceber que a norma regimental encontra-se em expresso descompasso com a legislação, pois ao estabelecer apenas um prazo máximo para os alugueis por temporada, a norma, a contrario sensu, autoriza tal instituto por qualquer prazo inferior a este. É evidente o silêncio eloquente do legislador, pois poderia ter estabelecido prazo mínimo, mas contentou-se em apenas ditar o prazo máximo para essa modalidade de contrato." (...) Desta maneira, não há nenhuma ilegalidade o fato da autora/agravada promover a locação do seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo. Inexistente, portanto, plausibilidade nas alegações do recorrente, razão pela qual impõe-se manutenção da decisão agravada. E ainda no julgamento dos embargos de declaração (e-STJ, fl. 1.051): (...) (AREsp n. 1.174.291, Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJe de 24/11/2017.)

 

Houve alguns julgados em que restaram proibidas as práticas de Airbnb, mas em razão de casos bem particulares nos quais a prova produzida ao longo da instrução processual demonstrou a prática de hospedagem, o que passou a ser entendido pelo judiciário como algo que viola adestinação das unidades em condomínios residenciais, além de ser uma atividade comercial irregular por não preencher os requisitos legais exigidos para tais atividades. Em tais casos, foi fundamental o depoimento pessoal do(a) condômino(a) que reconheceram ter realizado obras em suas unidades para receber seus hóspedes. Portanto, trataram-se de casos com suas respectivas particularidades. As decisões passaram a enquadrar tais atividades em hospedagem atípica, sendo assim uma atividade comercial.

 

Inobstante, a jurisprudência passou a oscilar entre permitir e proibir até que, em abril de 2021, houve o julgamento do REsp 1.819.075/RS, no qual, “a locação fracionada de unidades privativas” foi vedada por contrariar a destinação do condomínio e do imóvel em questão. Percebam que aqui a locação do imóvel era fracionada a mais de um locatário/hóspede, tendo tal fato sido fundamental ao julgamento. Vejamos:

 

(...) Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias. (...) (REsp n. 1.819.075/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 27/5/2021.) (Grifo nosso)

 

 

Há época, o fato de se tratar de locação fracionada a vários hóspedes foi fundamental para que a decisão do Tribunal de Justiça deste Estado do Rio Grande do Sul fosse mantida,impondo-se a proibição da locação do imóvel de forma fracionada e através de plataformas virtuais.

 

Na sequência, em novembro de 2021, a Terceira Turma do STJ enfrentou a controvérsia que tanto se esperava: “os condomínios residenciais podem ou não fixar tempo mínimo de locação das unidades autônomas ou até mesmo impedir a utilização de determinado meio para tal finalidade, a exemplo das plataformas digitais de hospedagem”. A controvérsia foi enfrentada no REsp 1.884.483/PR, no qual restou decidido que a exploração econômica de unidades privativas em condomínios residenciais afronta a destinação dos condomínios. Vejamos:

 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO. DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. PREVISÃO. LOCAÇÃO. PRAZO INFERIOR A 90 (NOVENTA) DIAS. PROIBIÇÃO. POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ART. 1.336, IV, DO CÓDIGO CIVIL. USO DE PLATAFORMAS DIGITAIS. ASPECTO IRRELEVANTE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Delimitação da controvérsia: saber se os condomínios residenciais podem ou não fixar tempo mínimo de locação das unidades autônomas ou até mesmo impedir a utilização de determinado meio para tal finalidade, a exemplo das plataformas digitais de hospedagem. 3. A disponibilização de espaços ociosos para uso de terceiros, seja de um imóvel inteiro ou de um único cômodo, pode ocorrer das mais variadas formas: por meio de plataformas digitais, por intermédio de imobiliárias, por simples panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados etc. 4. A forma por meio da qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros não é o fator decisivo para que tal atividade seja enquadrada em um ou outro regramento legal. 5. A disponibilização de imóveis para uso de terceiros por meio de plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto, pode ser enquadrada nas mais variadas hipóteses existentes no ordenamento jurídico, sobretudo em função da constante expansão das atividades desenvolvidas por empresas do gênero. 6. Somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais, se isso se mostrar relevante para a solução do litígio. 7. O enquadramento legal da atividade somente se mostra relevante quando se contrapõem em juízo os interesses do locador e do locatário, do hospedeiro e do hóspede, enfim, daquele que disponibiliza o imóvel para uso e do terceiro que o utiliza, visando, com isso, definir o regramento legal aplicável à relação jurídica firmada entre eles. 8. Diversa é a hipótese em que o conflito se verifica na relação entre o proprietário do imóvel que o disponibiliza para uso de terceiros e o próprio condomínio no qual o imóvel está inserido, atingindo diretamente os interesses dos demais condôminos. 9. A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio. 10. A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial. 11. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia. 12. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.884.483/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/11/2021, REPDJe de 02/02/2022, DJe de 16/12/2021.)

 

O ponto interessante da decisão colacionada é quanto ao enquadramento das locações por temporada ao ordenamento jurídico vigente, pois, até aquele momento, diversas decisões dos Tribunais estaduais permitiam a locação por temporada com base na previsão legal da Lei de

 

Locações (art. 48 da Lei 8.245/91), enquanto que outras proibiam a locação em razão de que tal prática seria enquadrada como uma atividade de hospedagem atípica e, portanto, uma atividade comercial.

 

Ao julgar o Recurso Especial citado, a Terceira Turma do STJ adotou a seguinte premissa: “A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio”, ou seja, ao condomínio edilício não importa se a locação será enquadrada como por temporada ou como um contrato atípico de hospedagem.

 

Na sequência, a Quarta Turma do STJ, ao enfrentar o tema, também adotou o entendimento de que “existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial” 12 , mas os fundamentos ainda divergiam, já que em julgado o fundamento da manutenção da decisão proferida pelo TJSP vedando a exploração econômica de unidade privativa em condomínio residencial tornou a citar o enquadramento legal das locações por temporada como de hospedagem atípica, conforme segue: “o sistema de reserva de imóveis por meio de plataformas digitais do tipo "Airbnb" é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem e não se confunde com locação por temporada, e, por isso, não poderia ser abarcado pela finalidade residencial disposta em Convenção condominial” 3 (Grifo nosso).

Inclusive, em posicionamentos mais recentes do STJ, a destinação residencial dos condomínios e a deliberação da assembleia geral de condôminos para vedar esse tipo de exploração das unidades, foram considerados como elementos válidos para a proibição. Vejamos:

 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DO AUTOR. 1. A Corte local, após a análise dos fatos e provas levados aos autos, concluiu pela regularidade da assembleia. A revisão da conclusão adotada na origem é medida que encontra veto na Súmula 7/STJ, por demandar necessário reexame de fatos e provas. Precedente. 2. Esta Corte Superior já firmou orientação no sentido de que "Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações)". Precedentes. 2.1. O STJ consolidou o entendimento de que, havendo previsão na convenção do condomínio acerca da sua finalidade residencial, os próprios condôminos podem deliberar em assembleia, para permitir - ou não - a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.487.300/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 26/6/2024.) (Grifo nosso) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. "Nos termos da jurisprudência desta Corte, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, ainda que sem fracionamento, implica desvirtuamento da destinação condominial. Precedentes." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.479.157/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022.) Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.280.160/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 11/10/2023.) (Grifo nosso)

 

Tal entendimento passou a ser adotado pelo Egrégio Tribunal de Justiça de nosso Estado em alguns

1 AgInt nos EDcl no REsp n. 1.933.270/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023. 2 AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.479.157/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022. 3 AgInt no AREsp n. 2.175.092/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 22/6/2023. julgados45 , mostrando, à época, uma tendência de que a mera previsão na convenção condominial de que a destinação do condomínio e das unidades privativas é residencial já seria suficiente para proibir a prática de locações por temporada. Assim decidiu o TJRS:

 

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO POR CURTO PRAZO POR APLICATIVO AIRBNB OU SIMILARES. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CONTRATO ATÍPICO DE HOSPEDAGEM. DEVE PREVALECER O DISPOSTO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE DISCIPLINA A FINALIDADE EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL DO EDIFÍCIO, O QUE IMPEDE A POSSIBILIDADE DE EXPLORAÇÃO ECONÔMICA DE UNIDADES AUTÔNOMAS MEDIANTE LOCAÇÃO POR CURTO OU CURTÍSSIMO PRAZO. ARTIGOS 1.332 A 1.336 DO CÓDIGO CIVIL. A ALTA ROTATIVIDADE DE PESSOAS ESTRANHAS E SEM COMPROMISSO DURADOURO COM A COMUNIDADE NA QUAL ESTÃO TEMPORARIAMENTE INSERIDAS AFETA O SOSSEGO, A SALUBRIDADE E A SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO. INTERESSE DA ENTIDADE CONDOMINIAL. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESP N. 1.819.075/RS E RESP N. 1.884.483/PR. APELAÇÃO DESPROVIDA. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 50050050920218210005, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Antônio Maria Rodrigues de Freitas Iserhard, Julgado em: 24-11-2023) (Grifo nosso).

 

Outro ponto que ainda pendia de análise pelo Superior Tribunal de Justiça foi decidido na sequência: a decisão da assembleia geral de condomínios residenciais que proíbe a locação por temporada necessita de quórum qualificado? Para o STJ, a resposta foi “não”:

 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL POR CURTA TEMPORADA. PLATAFORMAS DIGITAIS. VEDAÇÃO APROVADA EM ASSEMBLEIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO COM DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. DIREITO DE PROPRIEDADE. HARMONIZAÇÃO COM INTERESSES DA COLETIVIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. QUÓRUM QUALIFICADO. DESNECESSIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Cuida-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em ação anulatória, reconheceu a validade de deliberação assemblear condominial proibitiva da locação de unidades autônomas por curta temporada mediante plataformas digitais. 2. Objetiva o recursal definir se a vedação a locação por curta temporada em condomínio com destinação exclusivamente residencial configura restrição indevida ao direito de propriedade do condômino e se exige alteração da convenção condominial, com aprovação por quórum qualificado de 2/3 dos condôminos. 3. Exercício do direito do condômino de usar, gozar e dispor de sua unidade autônoma não é absoluto, devendo ser realizado em conformidade com a destinação do edifício e os direitos dos demais condôminos, nos termos dos arts. 1.335 e 1.336, IV, do Código Civil. 4. Instância de origem, com base na análise do conjunto fático-probatório e da convenção do condomínio, concluiu que a locação por curtos períodos, caracterizada pela alta rotatividade de pessoas, assemelha-se à atividade de hospedagem e desvirtua a finalidade exclusivamente residencial do edifício, além de fragilizar a segurança da coletividade. 5. Modificação das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal estadual, para afastar a natureza análoga à de hospedagem da atividade, demandaria o reexame de provas e a interpretação de cláusulas da convenção condominial, procedimentos vedados pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 6. Deliberação assemblear que proíbe a referida prática, fundamentada na preservação da destinação residencial do condomínio prevista na convenção, não constitui alteração do ato institutivo, mas sim ato de regulamentação do seu uso, circunstância que afasta a exigência de quórum qualificado de 2/3 dos condôminos. 7. Ausência de similitude fática entre o acórdão impugnado e o paradigma apresentado impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional. 8. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.958.752/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.)

 

Contudo, em julgamento realizado pela 2ª seção do STJ, a qual reúne ministros da Terceira e Quarta Turmas, prevaleceu o entendimento da relatora, ministra Nancy Andrighi, em que restou consigando o entendimento que a exploração econômica reiterada e profissionalizada das locações de curta estadia pode configurar desvirtuamento da finalidade residencial, não demandando, assim, alteração da convenção para proibir quando a convenção já prever a finalidade residencial do imóvel. A ministra conclui que: “Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades”. Diante do exposto, tem-se que a locação eventual por airbnb ou similares não está proibida, mas a exploração econômica das unidades privativas sim, o que afeta investidores que tenham adquirido imóveis com a finalidade específica de explorar economicamente a unidade por meio das locações de custa estadia.

 

ELIAS DE ANDRADE RODRIGUES OAB/RS 77.669
JOÃO PAULO CASTRO DA FONTOURA OAB/RS 102.407
DOUGLAS MENCIAS BIANCHI OAB/RS 102.513